Optional location of commercial real estate needs to hold two big factors

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  “一铺养三代”的观念深入人心,商业地产方面的专家指出,在选择一个商城里的商铺时,首先要看这个项目的交通及客流两大因素,把握好这两点,商铺投资的回报率才可能实现。
  对于商业项目而言,地段是决定成败的关键。北京东方国泰商业顾问总经理李沐天介绍,位于城里或者二环、三环乃至四环周围的商业带是商业成功的位置保证,而且相较之下,商圈比单个商业建筑的影响更大。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气。老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。

  但这里面有不少讲究,交通因素是具体到项目的衡量指标,它决定了商业项目的客流量,也就是说有多少人会经过项目门前。“很多投资者片面地认为,越是靠近交通主干道地理位置越好。事实却恰好相反,商业的最佳位置一定不能在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。”李沐天进一步解释,如果一个项目处在环路和一条主干道的交叉口一侧,那么与它方向相反的两条路上的人都会与之擦身而过,要到达项目就一定得围绕两条路转圈。这样一来,看似黄金位置实际却是商家选址的“鸡肋”。

  除了通达性之外,合理的交通组织和停车便利也越来越被关注。“很多商业的位置绝佳,但停车方式不合理或者车位紧缺,就会隔绝掉很多消费者,这些都是商业选址时需要考虑的。”

  外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。李沐天介绍,如果说交通因素决定了多少人会经过项目,那客流因素就决定了消费者与商品摩擦的机会。

  “很多商业项目由于缺乏内部交通的科学设计,让消费者即便处于商场内部,也很难与商品发生有效接触。”李沐天说,比如电梯和走道的连接方式,如果不科学很可能让消费者逛不了商场的整层。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。“商业设施内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费可能。”

  李沐天建议,“在评析一个商业体内部交通的好坏时,可以从垂直交通和平面交通两个方向分析。”垂直交通是人流从低楼层向高楼层运动的方式,而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺,也能得到充足的客流。“因此,具体到小的投资者,一定要了解自己选购的商铺位置。” 郑杉杉



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